实录:京基鹭府城市别墅塑造经典都会系列论坛

同时，大家会觉得产业本身在变化过程当中产生什么样的状况，都觉得不清楚。现在我经常碰到房地产业的人，大家都是焦虑，不清楚，不清楚自己的未来在哪儿，对房地产业来说，包括跟房地产业一起发展的媒体来说，都有一个困惑，究竟会向什么方向发展。但是我觉得有两点其实是有基本的信心的。

第一点，中国发展的速度不会改变，中国的发展仍然有大的前景，另一方面中国的大都市发展远远没有达到美国、欧洲、日本这样的情况，北上广已经不错了，市中心区已经起来了，市中心区房价也开始追上这些地方。另一方面会发现中国的超级大都市空间还有很大的发展空间，还有很大的余地。比日本的情况，无论是密度还是居住的环境，状况都还有很大的空间，一个超级大都市还没有到顶。另外二三四线城市发展是极端可以期待的情况，中国二三四线城市有极端快速的成长，大城市的周边，中国的城市化进程远远没有结束，现在来看，中国城市化进程正好到了一半的关头，中国的城市化进程还没有结束，前途是光明的。

现在来看，过去我们对自己没有信心的时候，章子怡你会发现她当年作为大明星一定要出国去发展，为什么要到好莱坞成一线才叫一线，中国房地产商也是觉得，我一定要在世界各地变成第一名，全世界变成第一才行，进入世界500强才行。现在你会发现，西方不再是我们追求的目标，而是变成了我们的一个中介，大家看范冰冰的发展和章子怡很不一样，范冰冰始终是在国内发展，你会发现在中国章子怡以后就再也没有一线明星愿意出国了，为不能不愿意？中国市场够大了，够吃了，国际大品牌一线的代言范冰冰也有，发展的空间，在中国演戏的空间比在好莱坞大得多，范冰冰的发展跟章子怡是完全不同的模式，她是本地化的模式。这个本地化又跟一般的本地化不一样，一定要有西方作为一个中介，所以大家会看到在嘎纳电影节上面她穿一个仙鹤装在那儿慢慢走，为什么那么走，不是为了要到西方走红地毯，要到好莱坞发展。而是因为在中国发展本身，我原来去过西方，国际电影节上有地位，回来发展就是增值的指标。

这个角度来看，你会发现中国房地产业现在也进入了转型时期，过去我们讲英式、欧式、美式，我们用了各种各样的名字，这个项目北七家旁边就是海德堡，我在那儿下放过一年，还担任过乡里面的干部，那个时候在乡里面后来盖起海德堡，是以欧洲为目标，一定要奔向欧洲。现在你会发现它叫鹭府，是中华文化，跟范冰冰仙鹤装一样，又是用都铎，英国式文化作为中介，适合中国人居住的，适合中国人当下心态的这种品质，这样的一个环境。所以鹭府本身是中国式的，同时，它又把英国作为中介，像范冰冰在嘎纳电影节转一圈，但是回到中国市场上发展，会发现西方是我们的中介，这是很好玩的变化。这个变化可以看出，房地产业也经历了从章子怡到范冰冰的过程，过去要拼命做大做贵，因为我们要在世界争霸，变成世界500强。

比如说我们的IT制造业联想，都是想变成三星，索尼那样的企业，经过这几年，原来想让它的品牌在全世界都有名，现在发现联想和海尔都受到了顿挫，并不是像想象的国际市场那么顺畅，就是因为中国的后发走向世界的过程已经没有这样的空间了。现在中国本身就是对大的消费空间，在中国本身消费就足够吃了，其实这个问题很大，怎样站稳吃牢中国市场。

房地产业面对的困难是暂时的，2005年我就讲一句话，中国房地产业不断的要蹲下来，像刘翔跑步要蹲下来，要整装待发，要快跑。刘翔跑步以前要蹲下并不是说姿态低，枪一响他像箭一样出去，中国房地产业不断蹲下，无论是政策还是人民的要求都是让它蹲下来，就是顺应市场的规律，顺应中国的大势，顺应中国发展的格局。蹲下来不是为了蹲在那儿待着，蹲在那儿待着头晕眼花，大家各位都有这样的经历，我们不是为了这个，为的是蹲下来更快的跑，刘翔蹲蹲下来的时候，眼光最清楚，看的目标最远大，蹲下来的时候，始终盯着目标的线。所以刘翔的经验给中国房地产业一个启发，现在发展的状况，其实有几个点没有改变。一个是市场本身保障房把低端住房空间占有了，你会发现现在开发产业的深刻转型，过去靠低端的住宅能够快速赚钱的机率越来越低的，政府在里面占到巨大的空间，政府现在是最重要的支持者，保障房的建设，廉租房建设，顾会长已经讲得很清楚了，政府把方向定了，人民需要住房，人民是分层次的，分不同需要的。人民里面更有钱的人，有更多需求的人，中国中产阶级现在已经变得量越来越大，但是中产阶级最高端的部分，就是中产阶级奔向富人的那部分，它的需求的改变，其实是中国未来一个很大的方向，中国房地产业未来很大的方向。就是中产阶级在快速增长过程当中，它会迅速的变成富人，这个过程一直在进行当中。

这十多年来，IT业，大家看过社交网络，小年轻莫名其妙的，在家里糊里糊涂搞一个东西，就变成了世界的巨富，他的哥们跟他瞎混在一起，要钱的时候都要几千万，一个亿，社交网络里都是打官司，他富了，我也不客气，我就得管你要钱，这个状况说明什么？互联网时代，其实你会发现，不确定性里面有重大的机会，中产阶级，年轻的中产阶级会迅速的成长为一个富人。在这个过程当中，其实中国的高端住宅，别墅其实有巨大的需求，这个需求其实是由于中国爆炸性增长远没有结束。

比如说北京别墅的需求有一个基本点，有全国德福人，快速致富的人，他们都有强烈的需求，要来，要买，买更好的房子，品质更高的，再买二手的别墅拿不出手了，搞不清楚屋子里发生过什么事，进去一看阴森森的，也不知道过去住的人出现过什么故事，不敢乱买，怎么办？还是硬需求，这个硬需求非常大，非常重要。中国新一波的增长，二三四线城市的增长给北京提供了新的机遇。你在二三四线城市发展了，成功了就要到北京来买房，虽然我们有很多政策门槛限制，但是会发现高端住宅，其实是一个最有硬需求的东西。

中国的住宅产业，将来我觉得有一个明显发展趋势，大的越大，好的越好，平民的越平民，越平民越有机会，好的，高端的越有机会，现在是两极分化，这不是坏事，一极是要满足年轻人，80后、90后，两类，一类是奋斗半天，心理生气，买不上一套房，我悲愤，政府怎么搞的，富人怎么搞的，房地产商都是坏蛋，所以最近我都不敢出席房地产活动，见了有风险，都是坏蛋，都是不能顺应市场的。为什么成了坏蛋？就是因为80后、90后，其实不用着急，80后将来会有很大的希望，80后、90后15年以后这个需求会有改变，你会发现80后、90后，如果上两代都死光，如果他是城市户口，起码可以继承三套房，父母给他省吃俭用供的一套自住房，起码四套房，如果两个人结了婚，两个人起码有八套房，如果自住两套，夫妇俩吵架灵活一点，另外六套，三套卖了，三套出租，他就变成一个北京的超级富人，他就完全可以买鹭府的别墅了，前景是很光明的，卖了三套平民住宅就可以买鹭府了。

十多年以后，二十年以后，中国房地产市场变化会有重大的改变，大家看到第六次人口普查的结果，发现中国人口的增长率现在是趋于平缓甚至是下降，这个情况其实非常重要，中国房地产业面临着重大的拐点，这个拐点里面唯一不拐的就是高端的住宅，别墅不拐，为什么？你会发现80后、90后卖了那三套还得买鹭府，这个道理大家都明白。高端住宅大家的文化要求，精神的要求变得越来越重要，因为什么？现在大家注重的不是搞大宅，不是大了过瘾，过去买别墅就是买大的水泥筒子，我看空荡荡的，填上各种各样的东西，把酒店都搬到那儿去了，大家都是要大宅。

现在有两个需求改变了，一个是我们需要更多的幸福感，我们会发现，我们赚了很多钱，但是我们非常不幸福，非常不愉快，越赚钱越窝囊。你发现中国穷人也不高兴，富人也不高兴，他的居住环境不行，真正高端的趣味，高端的文化在自己身上获得不了，他就很气愤，所以幸福感很低。

第二方面，自我认同感不清楚，我们的价值观是混乱的，思想是混乱的，精神世界也是混乱的，文化也是混乱的，什么是我们的国服我们很困扰，经常认为旗袍是我们的国服，你会发现张曼玉穿着很漂亮，但是旗袍虽然是满足，但是也是中华民族非常宝贵的资源。旗袍这几十年的发展当中，逐渐变成主要是以饭店里领座员穿的服装，你会发现一个女士盛装穿着一个旗袍走到一个酒店里面，走过去的时候，旁边一个穿西服的男的说赶快给我泡杯茶来，这就是因为我们的文化的价值，我们的趣味是混杂的，我们不知道自己究竟需要什么。

现在需要的是一个新的升华的时刻已经到来了，什么升华，一个是我们的住宅需要升华，我们需要更高的品位，更高的品质，更高的精神和美学上的要求。鹭府就给了我们一个明确的风格，英国都铎式王朝记忆力深厚的东西，和中国式的鹭府，鹭府正好是到了这个状态，迎合了社会转型当中，对自我幸福感，自我认同感的要求。所以我觉得解决的不仅仅是一个居住的问题，买鹭府的问题住的地方都不会太差，过去都住过，不是过去在贫民窟里住，当然也有可能，80后创建一个婚恋网站，为什么我们需要这么多节目来表现自我，男的女的说话都很离谱，就是因为我们太急于表现自己了。现在鹭府给了我们一个空间，让我们知道生命本身有另外的价值，生活本身有另外的选择，不用光到《非诚勿扰》那儿去，有一片草地，有一片山石泉水，有生命的记忆，有我们对未来的渴望，这些东西都在里面，增加了我们的价值，增加了我们的意义。

现在住宅的改变，其实是我们社会未来升级换代一个重要的标志，大批的人都要从旧的公寓里面，或者脱离出来，或者作为第二居所要买新的，叫别墅也好，叫House也好，要买一个独立的房子，有他自己的世界，有他心灵的空间，要有联排别墅这样的东西，要有这种空间来安放他自己的生命，离城市稍远一点，不能太近，不能在中国大饭店这儿，遥看北京，这儿风险也大，央视烧个火，我们就不堪设想了。说明我们现在的状况，需要一个升级换代，需要一个别墅文化升级换代的时刻到了。

第二，我们现在到了一个城市别墅，别墅文化引领整个住宅文化关键的点，别墅给我们一个，我们说烂的话，海德格尔的话，现在在房地产业，十多年来被大家炒烂的，把80年代的文化改变成我们的一套房地产广告，所以我们最喜欢说的就是海德格尔说的话，人诗意的起居，你会发现我们说话越多，其实离诗意就越远，我们的别墅区环境很少，周边都是吵吵闹闹的，养狗问题产生这么大的问题，吵的一塌糊涂。这时候就需要精神上的升华，需要一个住宅文化的升华，我们怎么住需要一个升华。没有这个升华，我们会发现我们住的房子很大了，但是我们的心很小，你会发现越住得大，心越小；心越小，房子越大越不觉得大，越觉得生气，越觉得窝囊，想跟人家吵架，打架。像鹭府这样的空间给我们一个机会，在中国房地产业面临重大转折的历程中间，在这个临界的时刻给我们提供一个住宅新的想象力的空间，给我们提供一个新的住宅。

我刚才跟孙总、梁总聊，他们讲非常宏伟的计划，我们在深圳创造了物理上的地标，京基100，龙永图讲了，足球也要得第一，这个说着玩了，龙部长有时候也是非常幽默的人，这是宏伟的话，表现了中国人未来自强不息的愿望，再过50年我们有没有希望，肯定有希望，但是你会发现京基100创造了物理上的地标。我们能不能看看，鹭府在中国北京，在我们的都城，有非常深厚历史文化记忆的地方，能不能创造一个精神上的高度，给我们的别墅文化，给中国人的住宅文化提供一个新的有厚度的空间，这个有厚度的空间，就是把中国的文化和西方的文化创造性的结合在一起，把我们自己过去在月份牌上看的西式庄园的梦想和我们在自己文化基因里面所有的，对自己生命的记忆结合起来，创造出一套新的住宅文化，这套住宅文化比范冰冰穿着仙鹤装走一趟还要深厚，还要有品位，为什么？西方是一个中介，中介完了以后我们有再创造，为生产和消费提供升值的空间，将来会看得更清楚。

鹭府要开盘了，鹭府的出现，其实就是提供了我们一个新的具有想象力的空间，大家都知道，刚才蔡总，顾老师都说了，顾老师已经说了墅王，王是什么，王是不得了，老虎上面有一个字，王，王是一种精神上的高度，你会发现，精神上的王者是精神上富有，精神上有自信的人，所以鹭府让我们大家精神上有自信，所以他为什么在今天房地产业最不确定的时候推出这么一个项目，有一点，他对自己的未来，对中国的未来有信心，对我们的梦想有信心，所以才推出这个。今天这个时候，既是一个关于盘的讨论，另一方面也是重申我们对于自己梦想的信心，重申30年来中国人走过的道路仍然有用的信心的会。

所以这个会的意义很大，孙总和梁总坐在这儿，为什么要开这个会，说明我们对中国房地产业有信心，这个信心来自于人民的住宅得到最大的满足，将来80后、90后不会再骂了，有这么多保障住宅推出。另一些人也得到满足，他们提升了自己的精神，提升了自己的品位，提升自己居住文化的品位，这些机会就得在鹭府里面找到，谢谢各位！

【蔡鸿岩】：非常感谢张颐武教授这么精彩的演讲，给了我们别样的享受，跟张老师认识很多年了，我们每次活动请到张老师，都会给我们到场嘉宾突发奇想的感受。鹭府在北京，京基地产在北京推出第一个鹭府项目，还会有一个更大的发展规划，包括在北京，今天来的很多地产媒体朋友，这个机会也更多的给了他们，让他们能够有公开提问的机会，下面请几位嘉宾上台，大家有问题可以跟大家提问，梁总，孙总，罗总，张老师！

【提问】：你好，我是新京报的，我有一个问题想问一下张华设计师，我们知道城市一般代表的概念都是一个生活节奏很快的状态，别墅我觉得更多的是生活品质的提高，跟普通住宅或者是公寓有很大的区别，可能是一种慢生活的状态。请问京基鹭府怎样把别墅打造成一个城市别墅。

还有一个问题，咱们的城市别墅在北七家镇，五环边上，城市别墅是怎样体现城市概念的。

【张华】：城市别墅塑造经典都会，刚才前面已经有讲了，城市就是繁华、方便、人多、热闹，别墅别名解决第二个地方，要做城市别墅，就是想把这两个因素，鱼和熊掌不能兼得，现在人就是想兼得，两个都想要。首先可能是它的地理位置问题，交通因素，它所处的地理位置离最繁华的比如说中心城区，CBD大概车程45分钟，还有几个热点地区，中关村25分钟，还有住别墅来回出差，离机场更近，十几分钟。还有它所处的地理位置离中心城区交通非常方便，瞬间能转换，花很短的时间能转换。

可能有的别墅也能够做到这一点，另外对于鹭府这个项目还有一个更特别的地方，从昌平这边的总体规划，北七家的总体规划来说，有一个未来科技城，这是一个城，在北七家镇里面，在鹭府的旁边，实际上就是一个城市。目前已经有大概15家央企，已经开始陆续的入驻，除了这些科研，基本上都是高技术，高精尖的，除了这些研究机构之外，还有五星级酒店，商业配套设施，已经形成一个未来城的概念。在这一块儿居住，已经具备了城市所具备的基本要素，这是它的物理特征，从现状到未来。

第二个，既然叫墅，有别于楼房，建筑容积率比较低，另外它有一个得天独厚的条件，湿地公园，之所以叫鹭这个概念，湿地公园就在它紧临的旁边，湿地是城市的肾，空气在这里面，水、资源在这里面得到了过滤，重新焕发出新的养分，空气非常好，这也是它得天独厚的地方。所以我想，从这几个方面讲，环境、地理位置已经基本具备了极品的条件了，从设计本身，建筑本身，我做设计已经二十多念了，南方人特实在，非常实在，真才实料，所以我想满足顾先生的愿望应该不是问题。

【提问】：大家好，我是礼志杂志的，京基鹭府的英伦别墅，它是否会成为产品接受的一个障碍。

【张颐武】：我刚才说了一个中介，中国人是开放包容，并不是模仿，他的生活方式发生了非常大的改变，奥运会之前经常有不自信，一方面是特别狂，要完全复制完全是古式的，完全是传统的，一个方面走一个极端的，彻底西式的状态。圆明园你会发现那个东西，虽然是西式的设计，但是很好玩的，中国工匠造的，中国工匠顺手就弄出很多很奇妙的本地化的文化元素，飞禽走兽都是中国式的，洋式整个文化氛围是有。现在中国人有了自信以后，反而对英伦的生活形态，绅士文化都能充分理解，这个应用和他的品位，和他的价值观没有冲突，这是很重要的。

过去我们讲文化都是有折扣的，什么意思？文化传到别的地儿，打折了，跟过去就不一样了，现在看的话，这是一个过程，中国的环境下，英式的文化其实是和本土的生活，你可以发现是完全和谐的，这个状态是我们原来很难想象的，但是今天我们能够想象了，一个共荣共生，你会发现即使你里面的家具配合的全是红木的，全是中国传统明式的家具，但是你会发现，和英国式的生活是可以契合的。这样的状态恰恰是新的中国人现在所有的，所谓合中西，把过去中西尖锐对立，不选中就选西的这一套超越了，合中西，化南北这样的一个状态，我们越来越清楚。

有了这么一个境界，英式的风格其实是完全可以，别管府，府是典型中国式说法，这个说法很有趣，把中国人的情怀和一种英国式的形式结合起来，里面是中国心，但是用的形式是英式的形式，鹭府文化会成为将来新的文化形式。中国现在越来越把西方作为自己的中介来看待，西方人自己也愿意作为中介，《功夫熊猫2》，是好莱坞做的，为什么这么做，是为了打中国市场，做的时候让中国人参与来做，做完以后又打到中国来，变成了一个中介，这是很好玩的，将来这个趋势会越来越大，这个趋势越发展，西式就变成了中国的一部分，西式不再是跟中国不和谐，对立的，反而是中国内在和谐的一个元素，不可缺少的文化多样性，文化有活力的要素。这么想的话，你会发现英式，法式，最后都是中国的英式，中国的法式，中国人既有文化自信，又有文化自觉，现在高端住宅里面更加能够挥洒自如，更想得开，没有障碍，觉得英式就不合适了，法式就合适一点，没有这一套了，想得更开，哪种式最后都是中国式，谢谢！

【蔡鸿岩】：梁总，我建议您您特邀张教授作为你们经济地产文化顾问，我想对于你们的发展肯定会非常非常有利，还有最后一个问题。

【提问】：我的问题是我们都知道京基鹭府初涉北京，拥有千亩湿地，京基鹭府将通过怎样造宅的标准和手法，能够让鹭府高端基因展示出来？

【罗小波】：京基鹭府紧临两千亩的海鶄落湿地公园，是一块儿不可多得，不可复制的地块，原来我们这个项目开发设计过程当中更加的谨慎，更加用心，我们希望做到，我们不想去破坏，不想京基鹭府项目破坏湿地的感觉，更希望做到京基鹭府跟湿地公园形成一个整体，或者说京基鹭府是湿地公园的一部分，基于这个想法，我们采用了一个全地下行车，全人车分流的系统。这个设计方式导致整个小区路面没有行车，虽然投资比较大，但是让整个小区变成一个花园，没有噪音也没有尾气。通过京基鹭府跟湿地公园之间的市政道路，进行了全景观的改造，可以这样说，真正实现了京基鹭府跟海鶄落湿地公园无缝的连接，这是我们规划设计上的思路。

建筑风格这一块儿，刚才几位也说到了，我们都铎风格，起源于英国中世纪的王朝，具有很纯正的英国王室血统。鹭府位于北京城中州龙脉上，这个气质上他们有共通性，我们选择了都铎风格作为京基鹭府的建筑风格。这个项目在我们国内一个著名的建筑设计室赵坚先生，张华先生亲力打造之下，充分体现了低调、奢华、沉稳、大气的皇族气质。在室内空间这一块儿，项目的设计刚刚开始就已经引进了国际几位顶尖的室内空间设计大师，台湾的王大君先生，香港的梁景华、香港的郑中先生对京基鹭府室内空间进行全力的打造，京基鹭府这个项目应该说具备了非常多的创新的人性化的空间细节，每个卧室都带独立卫浴的设计，豪华车库、创新车库的独立工具房，老人房可以直接连接私家庭院的设计等等等等，目前京基鹭府的样板房正在打造过程当中，很快将正式面市，到时也希望各界的朋友可以莅临现场指导参观，谢谢！

【蔡鸿岩】：谢谢罗总详细的介绍，今天的发布会到此就结束了！下面几位来宾给我们来的记者们做一个抽奖活动，让来的记者们有一个惊喜，不但对于京基鹭府有一个了解，而且有一个更幸运的抽奖机会。三等奖是加拿大的冰酒，二等奖是法国香水，一等奖是Ipad2，先抽三等奖，有请罗总！人民网王日辰，北京青年报周宏，21世纪经济报道王盈。

我们请梁总，您来抽二等奖，二等奖是法国香水，新京报张学东，财经杂志王强。

张老师，您给我们抽今天最幸运的Ipad2，中国经济周刊孙维晨，恭喜！

今天的活动到此结束了，非常感谢各位媒体朋友的莅临，也希望大家持续的关注我们京基鹭府项目！